附件：南通市商品房預售資金監(jiān)管辦法

（征求意見稿）

 

第一章 總則

第一條  為規(guī)范商品房預售資金監(jiān)督管理，確保商品房預售資金用于相關工程建設，維護購房人的合法權益，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第29號）、《城市商品房預售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第131號）、《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）等相關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內批準預售的商品房項目（不含政府投資建設的各類保障性住房、人才公寓等），其預售資金的收存、撥付和管理工作，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱"開發(fā)企業(yè)"）預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款及其他形式的全部購房款項。

第四條 新建商品房預售資金監(jiān)管遵循政府監(jiān)管、多方參與、專戶專存、專款專用的原則。

第五條 新建商品預售資金監(jiān)管期限自房地產開發(fā)項目取得《商品房預售許可證》開始，至項目竣工驗收備案并完成不動產首次登記止。

 

第二章 監(jiān)管機構

第六條  南通市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱"市住建局"）負責全市商品房預售資金監(jiān)管工作的指導、協(xié)調和監(jiān)督工作，負責建立全市統(tǒng)一的商品房預售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱"監(jiān)管系統(tǒng)"），組織開展主城區(qū)（崇川區(qū)、市經濟技術開發(fā)區(qū)、蘇錫通科技產業(yè)園區(qū)，下同）范圍內的商品房預售資金監(jiān)督管理工作。

中國人民銀行南通市中心支行（以下簡稱"人民銀行南通市中心支行"）負責指導商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會南通監(jiān)管分局（以下簡稱"南通銀保監(jiān)分局"）負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

通州區(qū)、海門區(qū)、海安市、如皋市、如東縣、啟東市、通州灣江海聯(lián)動開發(fā)示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門具體負責本轄區(qū)內的商品房預售資金監(jiān)督管理工作。

第七條 住房和城鄉(xiāng)建設部門可委托其下屬單位具體開展轄區(qū)內商品房預售資金監(jiān)管實施工作，并對監(jiān)管實施工作定期開展效能審計。受委托的監(jiān)管實施機構，應當定期向所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門報送預售資金監(jiān)管財務報告。

第八條 各地住房和城鄉(xiāng)建設部門要建立商品房預售資金監(jiān)管信息披露制度。每年6月底前，監(jiān)管實施機構對上一年度商品房預售資金監(jiān)管實施情況發(fā)布年度報告并向社會公告。年度報告應包含機構概況、業(yè)務運行情況、主要財務數(shù)據(jù)、社會經濟效益等內容。

 

第三章 監(jiān)管銀行

第九條 各地住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同人民銀行分支機構、銀保監(jiān)部門，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，經公開招標確定能夠從事商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行（以下簡稱"監(jiān)管銀行"）。監(jiān)管銀行招標服務期限一般為3年。中標的商業(yè)銀行，住房和城鄉(xiāng)建設部門與其簽訂預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議，并為其開通監(jiān)管系統(tǒng)相應權限功能。各地中標的商業(yè)銀行名錄，應當向市住建局備案，并通過所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門門戶網站予以公示。

第十條 監(jiān)管銀行應當為在我市行政區(qū)域內設立的商業(yè)銀行分行或法人銀行總行。監(jiān)管銀行可以授權招標區(qū)域范圍內的一家分支機構（不低于綜合性支行或分行營業(yè)部）以其名義具體從事資金監(jiān)管業(yè)務。監(jiān)管銀行及其授權的分支機構應當具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務能力及網絡技術條件，并配備相應數(shù)量的專職人員。

第十一條 監(jiān)管銀行名錄實行動態(tài)管理。市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監(jiān)分局會同各地住房和城鄉(xiāng)建設部門每年對全市監(jiān)管銀行組織考核評價，考評合格的，可在下一年度繼續(xù)從事商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務；考評不合格的，暫停從事商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務資格，待整改合格后予以恢復。對于未履行商品房預售資金監(jiān)管職責及無法承擔資金監(jiān)管工作的，取消從事商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務資格。

第十二條 監(jiān)管銀行要做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與監(jiān)管實施機構進行對賬，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內資金問題的，應當立即停止撥付并告知監(jiān)管實施機構，便于監(jiān)管實施機構及時作出處理。監(jiān)管賬戶被人民法院采取保全、執(zhí)行等措施時，監(jiān)管銀行應及時通知住房和城鄉(xiāng)建設部門，并于收到人民法院司法文書的當日，將司法文書上傳至監(jiān)管系統(tǒng)。

 

第四章 監(jiān)管額度

第十三條 監(jiān)管額度是監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，具體標準由住房和城鄉(xiāng)建設部門根據(jù)商品房項目房屋結構、工程造價、交付條件等因素確定，并根據(jù)實際情況動態(tài)調整。成品住房應根據(jù)毛坯和裝修部分的工程造價分別確定相對應的監(jiān)管額度。

第十四條 商品房預售資金分為監(jiān)管額度內資金和監(jiān)管額度外資金。監(jiān)管額度內資金不同于開發(fā)企業(yè)自有資金，應當?？顚Ｓ茫仨氂糜谟嘘P的工程建設，包括項目建設必須的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。監(jiān)管賬戶內超出監(jiān)管額度的資金為監(jiān)管額度外資金，在保證項目工程進度和房屋按期竣工交付的前提下，可由開發(fā)企業(yè)提取使用，應優(yōu)先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款本息等。

第十五條 商品房預售資金實行差異化監(jiān)管政策，住房和城鄉(xiāng)建設部門可結合開發(fā)企業(yè)的信用等級、經營情況、抵押登記因素等調整監(jiān)管額度和撥付節(jié)點。

第十六條 經項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門批準，開發(fā)企業(yè)可憑商業(yè)銀行等金融機構出具的保函，釋放相應監(jiān)管資金額度。具體辦法由各地住房和城鄉(xiāng)建設部門另行制訂。

 

第五章 監(jiān)管賬戶

第十七條 開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當向項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門申請開設預售資金監(jiān)管賬戶，并提交項目基本情況、建設進度計劃、工程付款計劃等與預售資金監(jiān)管相關的材料。項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門審核后，批準設立監(jiān)管賬戶，并根據(jù)差異化監(jiān)管政策，核定監(jiān)管額度標準。

第十八條 開發(fā)企業(yè)在中標銀行名錄中選擇一家作為商品房項目預售資金監(jiān)管銀行，并按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，開設預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱"監(jiān)管賬戶"）。與本項目間存在借貸關系（按揭貸款除外）的銀行，不得作為本項目監(jiān)管銀行。

第十九條 住房和城鄉(xiāng)建設部門或其委托的監(jiān)管實施機構、開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行按照申請預售許可批次，共同簽訂預售資金三方監(jiān)管協(xié)議。三方監(jiān)管協(xié)議應包括商品房項目基本情況、監(jiān)管賬戶、監(jiān)管額度、資金利率、預售資金收存及支取方式、權利義務、違約責任、爭議解決方式等內容，具體文本由住房和城鄉(xiāng)建設部門制定。

第二十條 住房和城鄉(xiāng)建設部門、開發(fā)企業(yè)應當分別在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同》上載明監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬戶信息，并在住房和城鄉(xiāng)建設部門門戶網站和商品房銷售現(xiàn)場顯著位置進行公示。

第二十一條 監(jiān)管賬戶一經設立，原則上不允許變更。如確需變更，應在經得住房和城鄉(xiāng)建設部門同意后，重新簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，并在銷售現(xiàn)場公示并告知購房人，同時將原監(jiān)管賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監(jiān)管賬戶。變更期間不予辦理預售資金收存、撥付等業(yè)務。

第二十二條 預售商品房完成不動產首次登記的，開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管實施機構申請解除預售資金監(jiān)管。監(jiān)管實施機構審核同意后，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行辦理監(jiān)管賬戶注銷手續(xù)。

 

第六章 資金收存

第二十三條 開發(fā)企業(yè)應當將購房人通過監(jiān)管銀行POS機或銀行轉賬等方式繳納的預售款全部直接存入三方監(jiān)管協(xié)議約定的監(jiān)管賬戶，不得以其他任何形式違規(guī)收取購房款。購房人申請貸款的，貸款銀行和住房公積金管理中心應將貸款直接發(fā)放至對應的監(jiān)管賬戶。

第二十四條 監(jiān)管銀行在監(jiān)管賬戶收到購房人繳納預售款后，應將對應的預售款存入監(jiān)管賬戶的信息實時上傳至監(jiān)管系統(tǒng)。住房和城鄉(xiāng)建設部門在辦理網簽備案前，應當核對預售資金到賬情況，滿足條件的，予以合同備案。監(jiān)管銀行要根據(jù)貸款發(fā)放的一般周期，密切監(jiān)控購房貸款入賬情況，對明顯超出一般貸款發(fā)放期限的，應及時向監(jiān)管實施機構報告。

 

第七章  資金撥付

第二十五條 開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管額度內的預售款，應當由監(jiān)管實施機構批準，并應滿足相應的工程建設進度要求。首次撥付節(jié)點不得早于地下室結構完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權首次登記，具體撥付節(jié)點和對應撥付比例由各地住房和城鄉(xiāng)建設部門確定。對于其中的關鍵節(jié)點，在撥付時應當征求項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門意見。

第二十六條 開發(fā)企業(yè)申請撥付監(jiān)管額度外的預售款，監(jiān)管銀行可直接撥付至開發(fā)企業(yè)自有賬戶。項目存在抵押貸款的，監(jiān)管銀行可根據(jù)開發(fā)企業(yè)與發(fā)放抵押貸款金融機構（以下簡稱"金融機構"）簽訂的協(xié)議，在保證項目工程進度款足額支付的基礎上，優(yōu)先將資金撥付到金融機構銀行賬戶，相關金融機構收款后應用于償還貸款，不得繼續(xù)借貸給開發(fā)企業(yè)使用。金融機構應當及時向監(jiān)管銀行提交貸款償還結算證明，對未及時償還貸款或用作其他用途的，監(jiān)管銀行后續(xù)不再優(yōu)先撥付。

第二十七條 在項目竣工驗收備案完成、項目抵押全部解除后，經住房和城鄉(xiāng)建設部門批準，開發(fā)企業(yè)可申請支取監(jiān)管額度內資金用于繳存相應的住房專項維修資金。

第二十八條  開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房買賣合同，需退還已繳納預售資金的，若監(jiān)管賬戶累計進賬金額未達到監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)申請從監(jiān)管賬戶中退還相應款項至購房人；若監(jiān)管賬戶累計進賬金額超過監(jiān)管資金額度，由開發(fā)企業(yè)自行結算退款，不在監(jiān)管賬戶中另行列支。

 

第八章 應急機制

第二十九條  當開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)重大質量安全事故、重大經營風險、重大矛盾糾紛、嚴重違法違規(guī)行為等，可能導致項目停工、逾期交付等嚴重侵害購房人合法權益的情形時，監(jiān)管實施機構應當及時啟動應急機制，對開發(fā)企業(yè)預售資金實施重點監(jiān)管。

第三十條 對于被實施重點監(jiān)管的開發(fā)企業(yè)，監(jiān)管實施機構應暫停其享受的相對應的預售資金監(jiān)管優(yōu)惠政策，其全部預售資金均納入監(jiān)管，在留足后續(xù)建設資金的情況下方可撥付。監(jiān)管資金應點對點撥付至施工企業(yè)、材料設備供應商和農民工工資賬戶等，確保用于工程建設。

第三十一條 當住房和城鄉(xiāng)建設部門或屬地政府（管委會）確認預售項目已存在樓盤爛尾等重大房地產風險時，監(jiān)管實施機構可根據(jù)屬地政府（管委會）申請，將預售資金全部轉入屬地政府（管委會）的"保交樓"專用賬戶，實施封閉管理，專項用于"保交樓"工作。

 

第九章 監(jiān)督管理

第三十二條 市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監(jiān)分局會同各地住房和城鄉(xiāng)建設部門建立聯(lián)動工作機制，按照預售資金監(jiān)管職責對開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行在預售款的使用和監(jiān)管方面進行監(jiān)督指導，發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)抽逃、挪用預售資金以及商業(yè)銀行違規(guī)扣劃預售資金等違法違規(guī)行為的，按照各自職責及時進行處罰。

第三十三條 開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收取、支出、使用商品房預售資金，提供虛假材料申請支取預售款，要求貸款銀行將購房貸款劃轉至監(jiān)管賬戶以外的賬戶，或存在其他違規(guī)行為的，由所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門責令其限期整改，整改期間暫停其在項目所在地的商品房預（現(xiàn)）售和商品房網簽備案系統(tǒng)使用權限，視情節(jié)予以通報、信用扣分等處理。對于情節(jié)嚴重且逾期未整改到位的，所在地住房和城鄉(xiāng)建設部門應及時報告市住建局，市住建局會同市級相關部門實施聯(lián)動處置，包括暫停該開發(fā)企業(yè)及關聯(lián)公司在項目所在地直至全市行政區(qū)域內所有商品房項目的監(jiān)管資金撥付、商品房預（現(xiàn)）售許可、商品房網簽備案及土地市場競買等，將其違規(guī)行為予以公示并記入信用記錄。涉嫌違法犯罪的，移交司法部門處理。

第三十四條 監(jiān)管銀行違反預售資金三方監(jiān)管協(xié)議約定，未經監(jiān)管實施機構核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內資金的，應當負責追回，無法追回的依法承擔相應賠償責任。監(jiān)管銀行存在違反商品房預售資金監(jiān)管辦法、預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議及三方監(jiān)管協(xié)議約定的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；拒不改正、情節(jié)嚴重或者造成嚴重后果的，住房和城鄉(xiāng)建設部門可暫?；蛉∠鋸氖骂A售資金監(jiān)管業(yè)務資格，公開通報并移送金融主管部門依法查處。

第三十五條 各商業(yè)銀行未按規(guī)定將購房人的按揭貸款發(fā)放至監(jiān)管賬戶或配合開發(fā)企業(yè)將購房款違規(guī)收存至非監(jiān)管賬戶的，由金融監(jiān)管機構予以查處。在資金監(jiān)管銀行目錄內的，住房和城鄉(xiāng)建設部門可取消其從事預售資金監(jiān)管業(yè)務資格。

第三十六條 建筑施工單位、監(jiān)理單位提供虛假材料或采取其它方式協(xié)助開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門依法依規(guī)對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。

第三十七條 監(jiān)管機構及銀行工作人員在預售資金監(jiān)管、收存、撥付過程中，存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法依規(guī)依紀予以處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第十章 附則

第三十八條 各縣（市）區(qū)可結合工作實際，出臺實施細則。

第三十九條 本辦法自2023年X月1日起施行，原辦法同時廢止。本辦法施行前已取得預售許可證的商品房項目不適用本辦法。未盡事宜由市住建局、人民銀行南通市中心支行、南通銀保監(jiān)分局共同解釋。